Brosur Cuma Jual Cicilan Bulanan. Kontraknya yang Nentuin Kapan Developer Bisa Ambil Balik Unitmu.
Kondo rent-to-own di Manila jual cicilan bulanan yang terasa masuk akal. Yang menentukan siapa pegang sertifikat, kapan kontrak batal, dan seberapa sedikit uangmu balik justru ada di huruf-huruf kecil.
Spanduk di depan showroom udah ngitungin buat kamu. Cicilan bulanan yang rasanya masih sanggup, DP kecil atau bahkan nol, dan bisa pindah kuartal ini juga. Kelihatannya kayak apartemen pertama yang dulu orang tuamu nggak sempat beli di usia segini.
Baca kontraknya lebih dalam, dan cicilan bulanan itu ternyata cuma sebagian cerita. Program kondo rent-to-own di Filipina umumnya disusun sebagai transaksi pembelian secara angsuran yang tunduk pada Maceda Law (RA 6552) dan Presidential Decree No. 957. Sertifikatnya tetap di tangan developer sampai kamu lunas.
Masa tenggang itu bukan kebaikan hati yang kamu kira
Skema rent-to-own kelihatan menarik karena bulan-bulan awal rasanya kayak ngontrak biasa. Kamu bayar cicilan, kamu meyakinkan diri sendiri lagi nyicil aset, kamu skip belanja baju bekas biar amortisasi tetap kebayar tepat waktu.
Padahal yang kamu tandatangani itu kontrak untuk menjual, bukan pengalihan sertifikat. Berdasarkan Section 4 Maceda Law, pembeli yang baru bayar angsuran kurang dari dua tahun berhak dapat masa tenggang minimal 60 hari sejak tanggal jatuh tempo angsuran.
Telat bayar dan biarkan tenggang itu lewat, kamu memang belum langsung kehilangan unit, tapi tinggal selangkah. Penjual baru bisa membatalkan setelah 30 hari sejak kamu menerima pemberitahuan pembatalan notarial atau tuntutan pembatalan. Dan pembeli yang bayar angsuran kurang dari dua tahun nggak dapat refund sama sekali. Nol.
Ke mana sebenarnya uangmu pergi
Cicilan selama dua tahun nggak otomatis berubah jadi hak milikmu. Berdasarkan RA 6552 dan PD 957, developer megang sertifikat sampai lunas, artinya risiko gagal bayar ditanggung pembeli sementara surat-suratnya tetap di penjual.
Lewati garis dua tahun, hitungannya berubah. Kalau dibatalkan, pembeli yang sudah bayar minimal dua tahun berhak atas cash surrender value sebesar 50% dari total pembayaran, naik 5% untuk tiap tahun setelah tahun kelima, maksimal 90%. Sebelum garis itu, kamu pergi tanpa bawa apa-apa.
Yang paling rentan justru orang dengan margin paling tipis. Gaji pertama, belum punya aset, nggak punya kakek dengan tanah buat jadi penjamin. Persis tipe pembeli yang jadi sasaran iklan skema ini.
Baca angka yang nggak dipajang di spanduk
Sebelum tanda tangan, minta total contract price lengkap secara tertulis dan tanya di mana setiap peso di atas jumlah total cicilanmu itu harus dibayar. Kalau agennya nggak bisa nyebutin nominal dan tanggal tiap pembayaran, itu udah jadi jawaban.
Tanya undang-undang mana yang mengatur kontrakmu dan apa yang kamu dapat balik kalau gagal bayar di tiap tahap. Tanyakan di showroom, keras-keras, selagi agennya masih senyum. Minta syarat refund-nya hitam di atas putih, disesuaikan dengan berapa tahun yang bakal kamu bayar.
Cicilan bulanan nggak pernah jadi keseluruhan kesepakatan. Kesepakatan yang sebenarnya adalah sertifikat yang dipegang developer sampai kamu lunas, pemberitahuan notarial yang memulai hitungan mundur pembatalan, dan garis dua tahun yang menentukan apakah kamu dapat setengah uangmu balik atau nggak sama sekali.
