Di Cebu, Pembeli Lokal Dilempar ke Carcar Sementara Pensiunan Seoul Dapat Menu Lengkap

Masuk ke showroom kondominium mana pun di Cebu bulan ini, brosurnya akan menceritakan dua kisah sekaligus. Satu dalam huruf Hangul, dipaket bareng konsultasi SRRV, jemputan bandara, dan manajer properti yang bisa bahasa Korea. Satunya lagi buat kamu, dan ujung-ujungnya kamu diarahkan dengan sopan ke proyek saudaranya di Naga atau Carcar.

Pengembang di Cebu sudah paham: seorang pensiunan Korea pemegang Special Resident Retiree's Visa (SRRV) itu lebih berharga ketimbang perawat asal Cebu yang mengandalkan pinjaman Pag-IBIG. Si pensiunan bayar pakai dolar, menaruh deposit di BSP, dan jarang nawar harga unit. Sementara si perawat malah nanya soal riwayat banjir dan minta lihat kontraknya dulu.

Hitungan yang nggak akan dicetak di showroom

Pemegang SRRV bisa beli kondominium secara penuh dalam batas kepemilikan asing 40 persen, dan pengembang berlomba mengejar plafon itu di tiap menara baru di Mactan dan Lahug. Begitu satu gedung menyentuh 35 persen dibeli asing, slot sisa untuk warga Filipina langsung dihargai layaknya barang langka. Para broker tahu betul soal ini. Mereka menawari kamu lantai atas di menara belakang dan menyebutnya 'pengaturan inventori'.

Pemasaran ke pensiunan Korea di Cebu sebenarnya bukan hal baru. Yang berubah adalah cara membundelnya. Agen sekarang menjual pengurusan SRRV, unit kondominium, dan skema leaseback jadi satu paket, sering kali dengan jaminan imbal hasil sewa selama dua tahun pertama. Imbal hasil itu dibiayai dengan mengenakan harga lebih tinggi ke pembeli Korea berikutnya. Pembeli Filipina sama sekali nggak masuk lingkaran ini.

Ke mana warga lokal diarahkan

Kalau bujetmu 3,5 juta peso dan kamu kerja di IT Park, agennya bakal buka folder yang berbeda. Carcar, sejam ke selatan kalau jalanan lagi lancar. Naga, sedikit lebih dekat, kebanyakan gedung rendah. Keduanya dijual dengan janji ramah bagi komuter, yang cuma benar kalau kamu belum pernah coba keluar lewat South Road Properties jam 7 pagi.

Ini persis strategi yang dipakai Metro Manila satu dekade lalu, waktu pembeli rumah pertama dilempar ke Cavite dan Bulacan sementara menara-menara BGC dipenuhi modal asing. Versi Cebu jalannya lebih cepat karena segmen asingnya lebih terpusat. Pembeli Korea, sebagian Cina, sebagian lagi Fil-Am yang balik kampung dan menghitung ulang akar mereka di Lahug.

Apa yang sebenarnya tertulis di kontrak

Baca dulu perjanjian reservasi sebelum tanda tangan apa pun di Carcar. Tanggal serah terima proyek pre-sell di Visayas belakangan meleset 18 sampai 24 bulan dari kontrak. Maceda Law memberimu hak refund setelah dua tahun mencicil, tapi pengembang diam-diam menyelipkan klausul yang mengarahkan sengketa ke arbitrase di Makati. Tiket pesawat pengacaranya, kamu yang bayar.

Tanya ke broker, berapa unit di menara Cebu City yang disisihkan buat pembeli asing lewat SRRV. Kalau mereka nggak bisa jawab, artinya sebagian besar. Tanya berapa iuran HOA setelah serah terima, bukan tarif promo awalnya. Tanya juga apakah unitmu otomatis masuk kolam leaseback, karena sebagian kontrak mendaftarkanmu secara default kecuali kamu menulis surat untuk keluar.

Kavling di Carcar memang akan naik nilainya, suatu saat. Tapi perjalanannya nggak akan pernah lebih singkat. Unit di Lahug yang kamu incar sedang ditunjukkan ke seseorang di Seoul akhir pekan ini, dan denah lantainya sudah diterjemahkan.