DMCI Rela Hapus DP. Tapi Bank Tetap Nolak Pinjaman Kamu.

Dulu uang muka adalah tembok penghalang. Sekarang DMCI, SMDC, dan Ayala Land diam-diam merobohkannya: biaya reservasi dipecah sampai 60 bulan, pembayaran tunai di muka dihapus total, dan pembeli di bawah 30 tahun dibiarkan masuk ke unit contoh tanpa saldo berarti di rekening. Toh dashboard penjualan presale tetap kelihatan jelek.

Agen penjualan di BGC dan Ortigas bakal ngomong hal yang sama kalau kamu berhenti scroll Lamudi sebentar buat nanya: unit siap huni dari 2023 dan 2024 masih nganggur tak terjual, dan menara pre-selling untuk 2027 serta 2028 meleset dari target reservasi dengan selisih yang nggak bakal ada yang berani tulis di siaran pers.

Hitungan yang nggak ditunjukin brosur

Studio di menara SMDC kelas menengah harganya sekitar ₱4,5 juta. Bentangkan uang muka selama lima tahun tanpa bunga, dan cicilan bulanannya kelihatan masih sanggup ditanggung gaji ₱45.000. Itu pitch-nya. Itu juga jebakannya.

Pembayaran ekuitas itu bukan cicilan KPR. KPR baru mulai saat serah terima, ketika bank memutuskan apakah mau meminjamkan sekitar ₱3,6 juta selama 15 sampai 20 tahun. Cicilan bulanannya jatuh di kisaran ₱28.000 sampai ₱34.000, belum termasuk iuran asosiasi, belum listrik Meralco, belum slot parkir yang katanya opsional.

Biar lolos, BPI atau BDO mau lihat dua tahun kerja tanpa putus, surat pengangkatan tetap, dan penghasilan yang minimal tiga kali cicilan bulanan. Kontrak berbasis proyek, perjanjian enam bulan yang diperpanjang, gaji lewat agensi, dan invoice freelance semua nggak lolos saringan. Mayoritas pembeli di bawah 30 tahun yang kerja kantoran di Manila masuk ke salah satu dari empat kategori itu.

Developer memperpanjang landasan, bukan membereskan masalahnya

Solusi yang ditawarkan sekarang adalah cicilan internal yang lebih panjang. Ayala Land gencar mendorong skema cicilan internal delapan sampai sepuluh tahun untuk unit tertentu. DMCI membiarkan pembeli memperpanjang pembayaran ekuitas sampai lewat serah terima. Agen SMDC menggabungkan perpanjangan reservasi dengan janji bahwa persetujuan awal dari bank bakal turun nanti.

Kata "nanti" di kalimat itu memikul beban yang berat. Bunga cicilan internal yang diperpanjang lebih tinggi daripada bunga bank. Pembeli yang tadinya nggak lolos saat serah terima sekarang bayar ke developer dengan bunga efektif 12% sampai 14% untuk pinjaman yang sama, yang bank aja nggak mau kasih di angka 7%.

Dan begitu pembeli telat tiga bulan, kontrak jual-belinya batal. Ekuitas yang sudah disetor, dua, tiga, kadang empat tahun cicilan bulanan, ludes dimakan klausul penalti di bawah perlindungan Maceda Law yang tipis, yang baru berlaku setelah melewati bulan ke-24.

Model presale dibangun untuk tenaga kerja yang sudah nggak ada lagi

Pembeli yang jadi acuan developer saat menetapkan harga menara-menara ini adalah karyawan tetap dengan gaji ke-13, HMO, dan masa kerja yang cukup panjang buat ditanggung bank. Sosok itu makin langka. Penggantinya adalah cewek 26 tahun dengan kontrak yang diperpanjang tiap enam bulan di agensi marketing yang baru saja mem-PHK tim seniornya dan menyuruh dia pakai ChatGPT buat bikin deck.

Kondominiumnya tetap dibangun. Menara-menara di Pasay dan sepanjang C5 tetap topping off sesuai jadwal. Unit di dalamnya dipegang oleh pembeli yang nggak bisa closing, oleh developer yang memperpanjang syarat demi menunda kerugian di pembukuan, dan oleh bank yang sudah bilang tidak di tahap pra-persetujuan dan bakal bilang tidak lagi saat serah terima.

Biaya reservasinya ₱25.000. Surat penolakan cicilan gratis. Baca dulu sebelum kamu tanda tangan.